Dans cet article, nous explorerons l’évolution du marché des maisons secondaires sur la Côte d’Émeraude, leur qualité, ainsi que les tendances actuelles.

1. Quantité et Disponibilité des Résidences Secondaires

Le marché des maisons secondaires sur la Côte d’Émeraude est en pleine expansion. Avec l’essor du télétravail et l’attrait pour la nature, de nombreuses familles choisissent d’investir dans une résidence secondaire. Voici quelques chiffres et tendances observées :

• Près d’une maison sur trois est une résidence secondaire : Dans certaines communes comme Dinard, environ 45% des habitations sont des résidences secondaires. Cette proportion est encore plus élevée dans les petites communes littorales comme Saint-Briac-sur-Mer ou Lancieux 60%.
• Disponibilité en baisse : La forte demande pour les maisons secondaires entraîne une diminution de l’offre. Les biens disponibles sur le marché se vendent rapidement, notamment les maisons proches de la mer et dotées de jardins.
• Propriétaires étrangers et nationaux : Le marché attire non seulement des acheteurs français, mais également des étrangers, notamment des Britanniques, Belges et Allemands. La proximité des ports et des liaisons maritimes avec le Royaume-Uni rend la Côte d’Émeraude particulièrement attractive pour les Européens.

2. Qualité des Maisons Secondaires sur la Côte d’Émeraude

La qualité des maisons secondaires sur la Côte d’Émeraude est très variée, allant des maisons traditionnelles en pierre aux villas modernes avec vue sur mer. Voici quelques types de biens que l’on peut trouver sur le marché :

• Maisons traditionnelles bretonnes : Les charmantes maisons en pierre avec toit d’ardoise font partie du paysage architectural de la région. Ces maisons, souvent anciennes, sont rénovées avec soin et conservent leur caractère authentique, tout en offrant le confort moderne.
• Villas en bord de mer : Les villas situées à proximité des plages sont particulièrement recherchées. Ces propriétés, souvent luxueuses, disposent de grandes pièces lumineuses et de vastes jardins avec parfois une vue imprenable sur la mer.
• Maisons contemporaines : De plus en plus de constructions modernes apparaissent sur la côte, en particulier des maisons au design épuré, qui allient respect de l’environnement et confort optimal.
• Appartements en résidence : Pour ceux qui souhaitent une option plus accessible, les appartements dans des résidences avec vue sur mer sont également populaires, notamment dans des villes comme Dinard.

3. Les Prix et l’Évolution du Marché

Le marché des résidences secondaires sur la Côte d’Émeraude reste dynamique, avec une demande en hausse constante, ce qui a entraîné une augmentation des prix au cours des dernières années.

• Prix moyens : Le prix moyen d’une maison secondaire sur la Côte d’Émeraude varie selon les communes. À Dinard, les prix peuvent aller de 5 000 à 10 000 euros le mètre carré pour une maison en bord de mer, tandis que dans des communes plus petites comme Saint-Lunaire ou Lancieux, les prix sont plus accessibles, autour de 4 000 à 6 500 euros le mètre carré, en fonction de la proximité des plages.
• Tendances actuelles : En 2024, le marché des résidences secondaires reste en forte demande, surtout pour les biens avec vue sur la mer ou situés à quelques minutes à pied des plages. L’attrait pour la tranquillité et le besoin d’espace post-pandémie continuent de soutenir les prix élevés dans la région.
• Évolution du marché : Les prévisions indiquent que la demande devrait continuer à croître, notamment avec la montée du télétravail, qui permet à de nombreux acheteurs de combiner résidence secondaire et bureau à distance.

4. Pourquoi Investir dans une Résidence Secondaire sur la Côte d’Émeraude ?

Investir dans une maison secondaire sur la Côte d’Émeraude présente de nombreux avantages :

• Un cadre de vie exceptionnel : La beauté naturelle de la côte, ses plages immaculées et son ambiance paisible en font un lieu privilégié pour se ressourcer, loin du stress des grandes villes.
• Un investissement rentable : Avec une demande toujours en hausse et une offre limitée, les résidences secondaires sur la Côte d’Émeraude représentent un investissement immobilier solide. Les biens prennent régulièrement de la valeur, et la location saisonnière peut générer des revenus supplémentaires.
• Proximité avec les grandes villes : À seulement 2h30 de Paris en train, la Côte d’Émeraude est facilement accessible, ce qui en fait une destination idéale pour les escapades de week-end ou les vacances prolongées.
• Qualité de vie : Pour ceux qui souhaitent échapper à la ville tout en bénéficiant des infrastructures modernes, la Côte d’Émeraude offre un équilibre parfait entre nature, sport (golf, voile), et activités culturelles (festivals, galeries d’art).

Conclusion

Le marché des maisons secondaires sur la Côte d’Émeraude est en pleine effervescence, offrant un éventail d’opportunités pour les acheteurs en quête d’une retraite paisible ou d’un investissement rentable. Avec une offre qui se raréfie et une demande en hausse, c’est le moment idéal pour explorer les opportunités immobilières dans cette région prisée.

Que vous cherchiez à acheter une maison traditionnelle en pierre, une villa contemporaine ou un appartement en bord de mer, la Côte d’Émeraude offre un cadre de vie unique, alliant luxe, tranquillité et proximité avec les grandes villes. Contactez-nous dès aujourd’hui pour obtenir une estimation de votre futur bien ou pour découvrir les opportunités immobilières dans la région.

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1. Pourquoi Estimer Votre Bien à Lancieux ou Beaussais-sur-Mer ?

La valeur de votre bien immobilier peut fluctuer en fonction de nombreux facteurs locaux. À Lancieux, par exemple, la proximité de la plage et des paysages préservés peut avoir une influence directe sur le prix de vente. De même, à Beaussais-sur-Mer, la tranquillité des petits villages environnants, combinée à l’accès rapide aux villes dynamiques comme Dinard ou Saint-Malo, attire des familles et des retraités en quête de sérénité.

Faire estimer votre bien vous permettra de :

• Maximiser votre vente : Une estimation précise vous aidera à fixer un prix attractif tout en maximisant votre retour sur investissement.
• Attirer plus d’acheteurs : Un prix juste, aligné avec les réalités du marché local, attire davantage de visiteurs intéressés.
• Accélérer le processus de vente : En évitant la surévaluation ou la sous-évaluation, vous optimisez vos chances de vendre rapidement.

2. Les Facteurs qui Influencent la Valeur Immobilière à Lancieux et Beaussais-sur-Mer

Le marché immobilier sur la côte bretonne est influencé par plusieurs critères spécifiques. Voici les principaux éléments à prendre en compte lors de l’estimation de votre bien à Lancieux et Beaussais-sur-Mer :

• Localisation : La proximité des plages de sable fin, des commerces et des écoles joue un rôle important dans la valorisation de votre bien. Un appartement situé près de la plage de Lancieux, par exemple, sera plus prisé qu’un bien situé plus en retrait.
• Type de bien : Maison individuelle, appartement, ou terrain nu – chaque type de bien a une valeur différente. Les maisons familiales avec jardins sont particulièrement recherchées dans ces communes.
• État du bien : L’état général de votre propriété (rénovations récentes, qualité de l’isolation, etc.) aura un impact direct sur son prix. Un bien nécessitant peu de travaux sera bien plus attractif pour les acheteurs potentiels.
• Vue et environnement : Une vue sur la mer ou un environnement calme et préservé peut considérablement augmenter la valeur de votre bien, surtout dans des communes touristiques comme Lancieux et Beaussais-sur-Mer.
• Demande locale : La demande d’achat dans ces communes varie en fonction des saisons et des dynamiques locales. Par exemple, les résidences secondaires sont très recherchées en bord de mer, notamment par des acheteurs parisiens ou rennais.

3. Comment Réaliser une Estimation Précise de Votre Bien ?

Pour obtenir une estimation fiable et précise de votre propriété à Lancieux ou Beaussais-sur-Mer, il existe plusieurs méthodes :

A. Utiliser un Outil d’Estimation en Ligne

De nombreux outils d’estimation en ligne vous permettent d’obtenir une première idée de la valeur de votre bien. Cependant, ces outils ne prennent souvent pas en compte les spécificités locales comme la proximité des plages, des transports ou l’état général de la commune. Cela peut donner une estimation approximative, mais c’est une bonne première étape.

B. Faire Appel à un Conseiller Immobilier Local

L’estimation la plus précise proviendra toujours d’un conseiller immobilier local, qui connaît parfaitement le marché immobilier de Lancieux et Beaussais-sur-Mer. En tant que spécialiste du secteur, il prendra en compte les facteurs uniques à votre bien et sa position sur le marché actuel.

• Visite de votre bien : Lors de la visite, l’agent évaluera l’état général de la propriété, ses caractéristiques (nombre de pièces, superficie, vue, etc.), et analysera l’environnement (quartier, proximité des commodités).
• Analyse du marché local : Grâce à ses connaissances du marché immobilier à Lancieux et Beaussais-sur-Mer, l’agent vous proposera une estimation basée sur des ventes récentes de biens similaires dans la région.

4. Les Tendances du Marché Immobilier à Lancieux et Beaussais-sur-Mer en 2024

En 2024, le marché immobilier sur la côte nord de la Bretagne reste dynamique. Les biens en bord de mer sont toujours en forte demande, avec une attention particulière pour les résidences secondaires. À Lancieux, les prix sont restés relativement stables, mais les maisons proches des plages et des centres-villes continuent d’être très attractives.

À Beaussais-sur-Mer, le marché est plus accessible, mais les acheteurs recherchent avant tout des biens avec du cachet et dans des environnements paisibles. Les terrains constructibles deviennent également de plus en plus rares, ce qui peut augmenter la valeur des parcelles disponibles.

5. Estimez Votre Bien avec un Expert Local

Si vous envisagez de vendre votre maison, appartement ou terrain à Lancieux ou Beaussais-sur-Mer, il est crucial d’obtenir une estimation professionnelle pour garantir que votre bien est correctement valorisé. En tant qu’expert local, je me tiens à votre disposition pour vous offrir une estimation gratuite et précise. Je prends en compte toutes les spécificités locales afin de vous fournir une estimation réaliste, en ligne avec les tendances du marché actuel.

Contactez-moi dès aujourd’hui pour fixer un rendez-vous d’estimation ou remplissez le formulaire en ligne pour obtenir une première évaluation gratuite de votre bien. YANN LAURENT CONSEILLER IMMOBILIER OPTIMHOME 07.84.73.04.70

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1. Comprendre les Implications Juridiques

Consultation Juridique : La première étape consiste à consulter un avocat spécialisé en droit familial. Il est essentiel de comprendre vos droits et obligations, ainsi que les implications légales de la vente de la maison. L’avocat peut également vous aider à déterminer comment les bénéfices de la vente seront partagés.

Régime Matrimonial : Votre régime matrimonial (communauté de biens, séparation de biens, etc.) influence la manière dont la maison sera traitée en cas de divorce. Par exemple, sous le régime de la communauté, la maison est généralement partagée à parts égales, tandis que sous la séparation de biens, la propriété est détenue individuellement.

2. Décider de Vendre ou Non

Options Alternatives : Avant de décider de vendre, explorez les alternatives. Par exemple, l’un des conjoints pourrait racheter la part de l’autre, ou vous pourriez conserver la maison en copropriété pour une période définie.

Impact Émotionnel : La vente de la maison familiale peut avoir un impact émotionnel, surtout s’il y a des enfants impliqués. Considérez l’effet sur eux et discutez des options possibles pour minimiser les perturbations.

3. Estimation et Mise en Vente

Estimation de la Valeur : Engagez un conseiller immobilier pour estimer la valeur actuelle de la maison. Une estimation précise est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste et équitable.

Préparation de la Maison : Avant de mettre la maison sur le marché, assurez-vous qu’elle est en bon état. Des réparations mineures et un nettoyage en profondeur peuvent augmenter l’attrait de la maison et, par conséquent, sa valeur de vente.

Choix de l’Agent Immobilier : Sélectionnez un agent immobilier expérimenté qui comprend la sensibilité de la situation. Un bon agent peut faciliter le processus de vente, de la mise en marché à la négociation et à la clôture de la vente.

4. Gestion des Finances

Partage des Profits : Discutez et convenez de la manière dont les bénéfices de la vente seront partagés. Cela devrait être clairement stipulé dans l’accord de divorce pour éviter les conflits futurs.

Solde du Prêt Hypothécaire : Si la maison est hypothéquée, le solde du prêt doit être remboursé à partir des bénéfices de la vente. Assurez-vous que toutes les dettes associées à la maison sont réglées avant de répartir les profits restants.

5. Aspects Pratiques et Logistiques

Timing de la Vente : Le timing de la vente peut être crucial. Essayez de coordonner la vente de la maison avec d’autres aspects du divorce pour minimiser les perturbations.

Coordination Entre Conjoints : Une bonne communication entre les conjoints est essentielle. Même si la relation est tendue, essayez de travailler ensemble de manière professionnelle pour garantir une vente rapide et sans heurts.

6. Considérations Fiscales

Impôts sur les Gains en Capital : Informez-vous sur les implications fiscales de la vente de la maison. Selon votre situation, vous pourriez être soumis à des impôts sur les gains en capital. Consultez un conseiller fiscal pour comprendre vos obligations fiscales.

Dépenses de Vente : Prenez en compte les frais associés à la vente, tels que les honoraires d’agence, les frais de notaire, et les éventuelles pénalités de remboursement anticipé du prêt hypothécaire.

Conclusion

Vendre une maison en cas de divorce est un processus complexe qui nécessite une planification soigneuse et une communication ouverte. En suivant ces étapes et en obtenant l’aide de professionnels compétents, vous pouvez naviguer plus facilement dans ce processus difficile. Une approche méthodique et bien informée peut aider à atténuer le stress et à garantir une répartition équitable des actifs, permettant à chaque partie de repartir sur de nouvelles bases.

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1. Négliger l’entretien régulier : L’une des erreurs les plus courantes des propriétaires est de retarder ou de négliger l’entretien régulier de leur propriété. Ignorer les petites réparations ou les signes de détérioration peut entraîner des problèmes plus graves et coûteux à long terme. Il est donc essentiel de planifier et de réaliser régulièrement des travaux d’entretien préventif pour maintenir la valeur de votre investissement immobilier.

2. Sous-estimer les coûts liés à la propriété : Une autre erreur fréquente est de ne pas prévoir correctement les coûts associés à la propriété, notamment les taxes foncières, les assurances, les frais d’entretien et les réparations imprévues. Il est essentiel d’établir un budget réaliste et de prévoir une marge de manoeuvre financière pour faire face aux dépenses inattendues.

3. Ignorer les obligations légales et réglementaires : Les propriétaires doivent se familiariser avec les lois et règlements locaux concernant la location, la vente ou la gestion immobilière. Ignorer ces obligations légales peut entraîner des sanctions financières ou des litiges juridiques. Il est donc essentiel de se tenir informé des lois en vigueur et de s’assurer que toutes les transactions immobilières sont conformes à la réglementation en vigueur.

4. Sous-estimer l’importance de la gestion locative : Pour les propriétaires de biens locatifs, la gestion locative peut être complexe et chronophage. Sous-estimer cette tâche peut entraîner des problèmes avec les locataires, des retards de paiement ou des conflits juridiques. Il est recommandé de faire appel à des professionnels de la gestion immobilière pour garantir une gestion efficace et sans problème de vos biens locatifs.

5. Ne pas anticiper la revente : Enfin, de nombreux propriétaires ne pensent pas à la revente de leur propriété lorsqu’ils effectuent des travaux ou des améliorations. Il est important d’anticiper la revente dès le départ et de réaliser des investissements qui augmenteront la valeur de la propriété à long terme. Cela peut inclure des rénovations stratégiques, une mise en scène efficace pour les visites ou une attention particulière à l’attrait esthétique de la propriété.

Conclusion : En évitant ces cinq erreurs courantes, les propriétaires peuvent maximiser leurs investissements immobiliers et garantir une gestion efficace de leurs biens. Il est essentiel de rester informé, de planifier avec soin et de prendre des décisions judicieuses pour assurer le succès à long terme en tant que propriétaire immobilier.

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Selon une étude menée par Orpi auprès de 678 de ses clients, la recherche d’un logement locatif est devenue un véritable défi dès le départ. Pour avoir la chance de visiter un bien, il faut désormais envoyer de nombreuses demandes, avec 33 % des personnes interrogées ayant envoyé plus de 10 demandes de visite depuis le début de leurs recherches. Malgré cela, plus de la moitié n’ont encore réalisé aucune visite, souvent en raison de prix élevés, de mauvaises performances énergétiques ou d’un manque d’offre dans les secteurs recherchés.

Face à ces difficultés, de nombreux chercheurs révisent leurs projets, avec près d’un tiers ayant abandonné temporairement leurs recherches de location, tandis que d’autres ont choisi d’augmenter leur budget ou d’explorer des alternatives telles que le logement chez les parents ou la sous-location.

En termes de préférences de logement, les logements de taille moyenne sont les plus recherchés, avec 36,9 % des répondants à la recherche d’un T2. Cependant, les préférences varient également en fonction des besoins individuels, avec certains chercheurs à la recherche de logements plus grands pour accueillir leur famille ou leur conjoint.

Enfin, le budget alloué au loyer est également un facteur important, avec une majorité de répondants souhaitant consacrer entre 500 et 800 euros par mois à leur loyer, bien que certains soient prêts à investir davantage pour trouver le logement idéal.

En somme, cet article met en lumière les défis rencontrés par de nombreux chercheurs de logement locatif en France, ainsi que les différentes stratégies et préférences adoptées pour faire face à ces défis.

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Cette tendance à la baisse se manifeste à l’échelle nationale, affectant toutes les régions de France. Les Hauts-de-France ont été particulièrement touchés, enregistrant une baisse spectaculaire de 56,8 % par rapport à l’année précédente. Cette tendance se reflète également dans d’autres régions, telles que l’Auvergne-Rhône-Alpes (-45,1 %), l’Occitanie (-42,9 %), le Grand Est (-42,2 %), l’Île-de-France (-42,7 %), la Bourgogne-Franche-Comté (-40,3 %), la Normandie (-44,5 %), et le Centre-Val de Loire (-45,8 %), toutes enregistrant un recul de plus de 40 %.

La Nouvelle-Aquitaine a également connu une baisse significative, bien que légèrement moins marquée, avec un recul de 39,3 %. En revanche, la Provence-Alpes-Côte d’Azur a enregistré une baisse de 36,1 %, tandis que les Pays de la Loire ont connu un repli de 34,2 %.

Dans ce panorama morose, la Bretagne se distingue légèrement en affichant une baisse des ventes inférieure à 30 %, constituant ainsi une exception notable au sein de ce contexte difficile.

Cette analyse met en lumière les défis actuels rencontrés par le marché immobilier, et souligne l’importance d’une compréhension approfondie des tendances régionales pour anticiper les évolutions futures.

A voir aussi :https://www.polehabitat-ffb.com/actualites/739-logement-neuf-dernier-appel-avant-point-de-non-retour.html

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Les visites de propriétés sont une étape cruciale dans le processus d’achat immobilier. Lors de ces visites, les acheteurs ont l’occasion d’examiner attentivement chaque bien potentiel pour évaluer s’il répond à leurs besoins et à leurs critères. Il est recommandé de visiter plusieurs propriétés afin de comparer les options disponibles sur le marché. Pendant les visites, les acheteurs devraient :

• Examiner l’état général de la propriété, y compris l’intérieur, l’extérieur et les installations.
• Vérifier les aspects techniques tels que la plomberie, l’électricité et le chauffage.
• Bien lire les diagnostiques. Voir aussi les droits de servitudes ( voie d’accès et droit de passages)
• Poser des questions au vendeur ou à l’agent immobilier sur l’historique de la propriété, les rénovations récentes, les services publics, les taxes foncières, etc.
• Prendre note des avantages et des inconvénients de chaque propriété afin de prendre une décision éclairée. Prenais une feuille blanche et écrivais le pour et le contre.

Négociation et Offre d’Achat

Une fois qu’un acheteur a trouvé une propriété qui correspond à ses critères, il est temps de négocier le prix et de faire une offre d’achat. Cette étape peut être délicate et nécessite souvent l’assistance d’un agent immobilier expérimenté. L’acheteur peut soumettre une offre initiale qui est généralement inférieure au prix demandé, en tenant compte des facteurs tels que l’état de la propriété, la durée sur le marché et les comparables récents. La négociation peut impliquer plusieurs tours d’offres et de contre-offres avant qu’un accord ne soit atteint.

Procédure pour la Mise en Forme d’une Offre d’Achat

1. Contactez votre Agent Immobilier

Avant de rédiger une offre d’achat, contactez votre agent immobilier. Ils vous fourniront des conseils professionnels sur le processus d’offre et vous aideront à structurer votre offre de manière appropriée.

2. Renseignez-vous sur le Bien Immobilier

Obtenez toutes les informations pertinentes sur le bien immobilier que vous envisagez d’acheter. Cela comprend le prix demandé, l’historique de la propriété, les rénovations récentes, les taxes foncières, les frais de copropriété (le cas échéant), etc.

3. Déterminez le Prix Offert

En fonction de votre évaluation du bien et des informations fournies par votre agent immobilier, déterminez le prix que vous êtes prêt à offrir. Tenez compte des conditions du marché, de la durée sur le marché et des biens comparables vendus récemment dans la région.

4. Incluez les Conditions de Votre Offre

Votre offre d’achat devrait inclure des conditions qui protègent vos intérêts en tant qu’acheteur. Cela peut inclure des conditions telles que :

• Inspection de la propriété : Vous avez le droit d’inspecter la propriété avant de finaliser l’achat pour vous assurer qu’elle est en bon état.
• Financement : Votre offre peut être soumise à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Si vous ne parvenez pas à obtenir un financement, vous pouvez annuler l’offre sans pénalité.
• Vente de votre propriété actuelle : Si vous devez vendre votre propriété actuelle pour financer l’achat, cela devrait être une condition de votre offre.

5. Rédigez l’Offre d’Achat

Une fois que vous avez déterminé le prix offert et les conditions de votre offre, votre agent immobilier peut rédiger l’offre d’achat en utilisant un formulaire standard. Assurez-vous que toutes les informations sont correctes et complètes.

6. Signez l’Offre d’Achat

Une fois que l’offre d’achat est rédigée, vous devez la signer pour la rendre officielle. Votre agent immobilier peut également signer en votre nom s’il est autorisé à le faire.

7. Soumettez l’Offre d’Achat

Votre agent immobilier soumettra l’offre d’achat au vendeur ou à son agent immobilier. Ils examineront l’offre et décideront de l’accepter, de la rejeter ou de la négocier.

8. Négociez les Termes de l’Offre

Si le vendeur souhaite négocier les termes de votre offre, votre agent immobilier vous représentera lors des pourparlers. Ils travailleront pour obtenir les meilleures conditions possibles pour vous en fonction des circonstances.

9. Acceptez ou Révisez l’Offre

Une fois que les termes de l’offre ont été convenus entre vous et le vendeur, vous pouvez accepter l’offre telle quelle ou la réviser pour inclure les conditions convenues.

10. Signez le Contrat de Vente

Une fois que toutes les parties sont d’accord sur les termes de l’offre, un contrat de vente sera rédigé et signé par vous et le vendeur. Ce contrat officialise l’accord d’achat et précise les conditions de la transaction.

En suivant cette procédure étape par étape, vous pouvez préparer une offre d’achat claire, complète et professionnelle pour le bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

Processus de Financement et Hypothèques

Une fois que l’offre d’achat est acceptée, l’acheteur entre dans la phase de financement de l’acquisition. Cette étape comprend plusieurs sous-étapes :

• Pré-approbation du prêt : Avant de commencer la recherche de biens, il est recommandé aux acheteurs de se faire pré-approuver pour un prêt hypothécaire. Cela implique de fournir des informations financières détaillées à un prêteur qui évaluera la capacité de l’acheteur à emprunter et le montant maximal qu’il peut dépenser.
• Sélection du prêt hypothécaire : Une fois qu’un acheteur a trouvé une propriété et que son offre d’achat est acceptée, il peut commencer à rechercher et à comparer les offres de prêts hypothécaires. Les types de prêts hypothécaires courants comprennent les prêts à taux fixe, les prêts à taux variable, les prêts FHA, les prêts VA, etc.
• Traitement du prêt : Une fois que l’acheteur a choisi un prêt hypothécaire et fourni tous les documents nécessaires, le prêteur commencera le traitement du prêt. Cela implique la vérification de l’emploi et du revenu, l’évaluation de la propriété, la vérification des antécédents de crédit, etc.
• Clôture du prêt : Une fois que toutes les conditions du prêt sont satisfaites, l’acheteur est prêt à clôturer le prêt. Cela implique la signature de tous les documents de prêt, le versement des frais de clôture et la remise des fonds nécessaires pour finaliser l’achat.

Le processus d’acquisition immobilier est complexe et comporte de nombreuses étapes. Il est important pour les acheteurs de travailler en étroite collaboration avec des professionnels de l’immobilier et des prêteurs pour naviguer avec succès à travers ces étapes et réaliser leur rêve de propriété.

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L’un des effets de la crise sanitaire est sans doute d’avoir exacerbé l’existence d’un profil de client « acquéreur-vendeur ». Le sentiment de pénurie de biens a initié un certain engouement chez les acheteurs et ceux-ci veulent acheter le bien rêvé avant même d’avoir vendu, par peur de ne pas trouver à se reloger. Cette situation a engendré un phénomène de ventes immobilières en cascade considérable. Mais gare aux risques que ce type d’opérations comporte.

Avant de nous y intéresser, rappelons simplement que la vente en cascade consiste pour un acheteur à signer un compromis de vente en mettant la vente de son propre bien en condition suspensive, sans recourir à un prêt relais.

Pourquoi y-a-t-il eu un phénomène considérable ?

Cela, pour deux raisons. D’une part, les prêts relais sont restés en mémoire de certains, des prêts coûteux et à risques. C’était vrai il y a plusieurs dizaines d’années à leur lancement mais depuis, ils sont devenus plus sécurisés et peu onéreux. Le prêt relais, ou achat revente, sert à faire la jonction entre un achat et une vente. C’est une avance d’argent de la banque pendant 2 ans. Il peut être sec, c’est-à-dire faire l’avance de 70 à 80 % de la valeur du bien en fonction du marché et couvrir la totalité du nouvel achat, ou complémentaire. Dans ce cas, il sera adossé à un prêt complémentaire pour financer un achat supérieur. Aucun des deux prêts ne supporte de frais de remboursement anticipé sur la partie revente.

D’autre part, de nombreux professionnels ont suivi les acheteurs dans ce phénomène de vente en cascade. Certains l’ont fait avec de bonnes intentions, pour faciliter les ventes justifiées dans un contexte où les banques ont décidé de resserrer l’accès aux prêts immobiliers.
D’autres, sous la pression d’une forte concurrence, ne voulaient pas passer à côté de la signature d’un compromis. Admettons qu’une petite part des professionnels ne savent pas dire non aux acquéreurs et prennent des risques non mesurés sur l’aboutissement de la vente jusqu’à l’acte authentique, en travaillant avec des acheteurs non qualifiés. Cela met en danger les capacités financières de ces derniers et par conséquence, la réalisation de leurs projets. Pour preuve, d’après une étude de ChercheMonNid.com, 30 % des acquéreurs vendeurs ne peuvent pas acheter avant d’avoir vendu.

Des niveaux de risques parfois inacceptables

Nous le savons, le métier d’agent immobilier est régi par un devoir de conseil et d’information. De ce fait, il faut veiller à ne pas accepter l’inacceptable car les ventes en cascade comportent des risques à la fois pour le vendeur et pour le professionnel. Pour rappel et à cet égard, voyons les différents niveaux et degrés existants.

• Pour la cascade la plus simple et la moins risquée : un acquéreur A signe un compromis de vente avec une condition suspensive de vente de son bien, sous compromis et où ses propres acquéreurs B ont obtenu leur prêt, c’est-à-dire condition suspensive d’obtention du prêt levée. Cela n’écarte pas tous les risques, mais c’est la plus maîtrisable des cascades.
• Pour un risque de cascade intermédiaire : un acquéreur A signe un compromis de vente avec condition suspensive de vente de son bien sous compromis, dont la condition suspensive de vente du bien n’est pas encore résolue. Si le financement des acheteurs B, objet de la condition suspensive, est défaillant, cela entraîne la défaillance de l’acquéreur A. De fait, cette vente devrait faire l’objet systématique d’un achat-revente.
• Enfin, pour le niveau de cascade le plus risqué et tout de même pratiqué : la cascade avec une condition suspensive de vente du bien alors que celui-ci n’est pas encore sous compromis, voire même, pas encore mis en vente. C’est évidemment la cascade la plus hasardeuse de toutes et elle ne devrait jamais être acceptée.

Si l’on peut tolérer un seul niveau de cascade avec une condition suspensive résolue, il est en revanche peu recommandé d’accepter des cascades successives avec des conditions non résolues. Le problème majeur est qu’il se pratique des cascades à plusieurs degrés de ventes, parfois 5 à 6 ventes se succédant. Logiquement, la défaillance de la première entraîne la chute de toutes les autres et il est absolument impossible d’en avoir le contrôle.

Un problème d’éthique vis-à-vis du vendeur

En acceptant de travailler sur ce type d’opérations, prenez ainsi conscience des éventuels problèmes éthiques que vous pourriez avoir en cas d’échec de la vente vis-à-vis du vendeur.

1) Un transfert de responsabilité
D’abord, faire accepter une vente en cascade à un vendeur, c’est lui faire porter le poids du financement de l’acheteur. C’est un transfert de responsabilité, comme si le vendeur finançait l’acquéreur.

2) L’immobilisation du bien avec la perte de chance de vendre à un bon prix
Ensuite, si une vente tombe à l’eau, l’une des conséquences pourrait être l’immobilisation du bien pendant un délai plus long qu’une vente classique. Or, dans un marché sensible prêt à se retourner, cela peut signifier pour le vendeur une perte de chance de vendre à bon prix.

3) L’incertitude du montant de la vente et le risque financier
Enfin, par manque de biens dans leur portefeuille, certains professionnels ont tendance à surévaluer les biens pour emporter le mandat. Cela contribue à conforter la position du vendeur dans la propre estimation non objective qu’il se fait de son bien et de ce fait, il tardera à se mettre en cohérence avec le marché. En cas d’inversion de l’offre et de la demande, la vente ne se fera peut-être jamais, ou alors trop tard, à un prix de vente amplement déprécié.

Les bonnes pratiques pour minimiser les risques

Assurez-vous de la qualification des acheteurs et de la réalité du paiement. Rassurez le vendeur en minimisant les risques. Négociez une indemnité d’immobilisation et précisez sous quel délai l’acheteur-vendeur pense pouvoir vendre son bien, sans pour autant excéder six mois (ce qui est déjà long étant donné le marché). Ce sera gage du sérieux de l’acheteur-vendeur.

Mettez toutes les chances du côté de vos acheteurs en ne travaillant pas avec des honoraires à leur charge. Par ces temps difficiles, cela contribuerait à affaiblir les dossiers en amenuisant le montant de leur apport, alors que les exigences des banques sont à la hausse.

N’acceptez pas n’importe quelle vente en cascade. Convainquez plutôt vos acheteurs de passer par un prêt relais prévu à cet effet, qui présente l’avantage de protéger toutes les parties.
Au pire, travaillez sur une vente longue (uniquement à la demande du vendeur) et accompagnez-le dans sa recherche de bien.

Recentrez-vous toujours sur la vente effective et non sur la simple signature d’un compromis. Vous gagnerez en notoriété grâce au sérieux apporté à vos ventes.

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L’un des effets de la crise sanitaire est sans doute d’avoir exacerbé l’existence d’un profil de client « acquéreur-vendeur ». Le sentiment de pénurie de biens a initié un certain engouement chez les acheteurs et ceux-ci veulent acheter le bien rêvé avant même d’avoir vendu, par peur de ne pas trouver à se reloger. Cette situation a engendré un phénomène de ventes immobilières en cascade considérable. Mais gare aux risques que ce type d’opérations comporte.

Avant de nous y intéresser, rappelons simplement que la vente en cascade consiste pour un acheteur à signer un compromis de vente en mettant la vente de son propre bien en condition suspensive, sans recourir à un prêt relais.

Pourquoi y-a-t-il eu un phénomène considérable ?

Cela, pour deux raisons. D’une part, les prêts relais sont restés en mémoire de certains, des prêts coûteux et à risques. C’était vrai il y a plusieurs dizaines d’années à leur lancement mais depuis, ils sont devenus plus sécurisés et peu onéreux. Le prêt relais, ou achat revente, sert à faire la jonction entre un achat et une vente. C’est une avance d’argent de la banque pendant 2 ans. Il peut être sec, c’est-à-dire faire l’avance de 70 à 80 % de la valeur du bien en fonction du marché et couvrir la totalité du nouvel achat, ou complémentaire. Dans ce cas, il sera adossé à un prêt complémentaire pour financer un achat supérieur. Aucun des deux prêts ne supporte de frais de remboursement anticipé sur la partie revente.

D’autre part, de nombreux professionnels ont suivi les acheteurs dans ce phénomène de vente en cascade. Certains l’ont fait avec de bonnes intentions, pour faciliter les ventes justifiées dans un contexte où les banques ont décidé de resserrer l’accès aux prêts immobiliers.
D’autres, sous la pression d’une forte concurrence, ne voulaient pas passer à côté de la signature d’un compromis. Admettons qu’une petite part des professionnels ne savent pas dire non aux acquéreurs et prennent des risques non mesurés sur l’aboutissement de la vente jusqu’à l’acte authentique, en travaillant avec des acheteurs non qualifiés. Cela met en danger les capacités financières de ces derniers et par conséquence, la réalisation de leurs projets. Pour preuve, d’après une étude de ChercheMonNid.com, 30 % des acquéreurs vendeurs ne peuvent pas acheter avant d’avoir vendu.

Des niveaux de risques parfois inacceptables

Nous le savons, le métier d’agent immobilier est régi par un devoir de conseil et d’information. De ce fait, il faut veiller à ne pas accepter l’inacceptable car les ventes en cascade comportent des risques à la fois pour le vendeur et pour le professionnel. Pour rappel et à cet égard, voyons les différents niveaux et degrés existants.

• Pour la cascade la plus simple et la moins risquée : un acquéreur A signe un compromis de vente avec une condition suspensive de vente de son bien, sous compromis et où ses propres acquéreurs B ont obtenu leur prêt, c’est-à-dire condition suspensive d’obtention du prêt levée. Cela n’écarte pas tous les risques, mais c’est la plus maîtrisable des cascades.
• Pour un risque de cascade intermédiaire : un acquéreur A signe un compromis de vente avec condition suspensive de vente de son bien sous compromis, dont la condition suspensive de vente du bien n’est pas encore résolue. Si le financement des acheteurs B, objet de la condition suspensive, est défaillant, cela entraîne la défaillance de l’acquéreur A. De fait, cette vente devrait faire l’objet systématique d’un achat-revente.
• Enfin, pour le niveau de cascade le plus risqué et tout de même pratiqué : la cascade avec une condition suspensive de vente du bien alors que celui-ci n’est pas encore sous compromis, voire même, pas encore mis en vente. C’est évidemment la cascade la plus hasardeuse de toutes et elle ne devrait jamais être acceptée.

Si l’on peut tolérer un seul niveau de cascade avec une condition suspensive résolue, il est en revanche peu recommandé d’accepter des cascades successives avec des conditions non résolues. Le problème majeur est qu’il se pratique des cascades à plusieurs degrés de ventes, parfois 5 à 6 ventes se succédant. Logiquement, la défaillance de la première entraîne la chute de toutes les autres et il est absolument impossible d’en avoir le contrôle.

Un problème d’éthique vis-à-vis du vendeur

En acceptant de travailler sur ce type d’opérations, prenez ainsi conscience des éventuels problèmes éthiques que vous pourriez avoir en cas d’échec de la vente vis-à-vis du vendeur.

1) Un transfert de responsabilité
D’abord, faire accepter une vente en cascade à un vendeur, c’est lui faire porter le poids du financement de l’acheteur. C’est un transfert de responsabilité, comme si le vendeur finançait l’acquéreur.

2) L’immobilisation du bien avec la perte de chance de vendre à un bon prix
Ensuite, si une vente tombe à l’eau, l’une des conséquences pourrait être l’immobilisation du bien pendant un délai plus long qu’une vente classique. Or, dans un marché sensible prêt à se retourner, cela peut signifier pour le vendeur une perte de chance de vendre à bon prix.

3) L’incertitude du montant de la vente et le risque financier
Enfin, par manque de biens dans leur portefeuille, certains professionnels ont tendance à surévaluer les biens pour emporter le mandat. Cela contribue à conforter la position du vendeur dans la propre estimation non objective qu’il se fait de son bien et de ce fait, il tardera à se mettre en cohérence avec le marché. En cas d’inversion de l’offre et de la demande, la vente ne se fera peut-être jamais, ou alors trop tard, à un prix de vente amplement déprécié.

Les bonnes pratiques pour minimiser les risques

Assurez-vous de la qualification des acheteurs et de la réalité du paiement. Rassurez le vendeur en minimisant les risques. Négociez une indemnité d’immobilisation et précisez sous quel délai l’acheteur-vendeur pense pouvoir vendre son bien, sans pour autant excéder six mois (ce qui est déjà long étant donné le marché). Ce sera gage du sérieux de l’acheteur-vendeur.

Mettez toutes les chances du côté de vos acheteurs en ne travaillant pas avec des honoraires à leur charge. Par ces temps difficiles, cela contribuerait à affaiblir les dossiers en amenuisant le montant de leur apport, alors que les exigences des banques sont à la hausse.

N’acceptez pas n’importe quelle vente en cascade. Convainquez plutôt vos acheteurs de passer par un prêt relais prévu à cet effet, qui présente l’avantage de protéger toutes les parties.
Au pire, travaillez sur une vente longue (uniquement à la demande du vendeur) et accompagnez-le dans sa recherche de bien.

Recentrez-vous toujours sur la vente effective et non sur la simple signature d’un compromis. Vous gagnerez en notoriété grâce au sérieux apporté à vos ventes.

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Une année de baisse des prix de l’ancien parfois surprenante.

L’année 2023 a été celle de la baisse des prix des logements anciens, mais pas partout et à des rythmes très différents selon les territoires. Et pourtant, les ventes ont reculé, sans exception, même si la chute de l’activité a été plus prononcée dans les villes et les départements les plus chers. Car la demande n’a pu résister à la dégradation de son environnement économique, à la hausse des taux et au rationnement du crédit. Et finalement sur l’ensemble du marché, sur un marché fortement chahuté pendant l’automne, les prix signés ont baissé de 2.1 % en 2023, contre + 4.6 % en 2022. 

 Mais le mouvement de baisse des prix constatée d’un mois sur l’autre a hésité durant la première moitié de l’année, ne laissant finalement ressortir en niveau annuel glissant qu’une inflexion de la courbe des prix, jusqu’au début de l’été. En revanche, le recul a été net et rapide durant les mois d’été, à une période durant laquelle le marché avait pourtant retrouvé un peu de son dynamisme.

Et finalement, sur un marché fortement chahuté pendant l’automne, la courbe des prix a accentué sa tendance baissière : avec pour les prix signés, – 2.1 % en 2023 sur l’ensemble du marché, contre + 4.6 % en 2022 (- 2.4 % pour les appartements, contre + 4.0 % en 2022 ; et – 1.7 % pour les maisons, contre + 5.3 %). Le constat est d’ailleurs similaire pour les prix affichés : mais en ce qui les concerne, le recul des prix a été (nettement) moins rapide pendant l’automne ; cela annonçant habituellement des hésitations, voire une inflexion de la courbe des prix.

Augmentation rapide des prix des maisons neuves en 2023.

La chute générale des ventes a été générale sur le marché des logements neufs en 2023, conduisant l’activité à un de ses points les bas depuis le milieu des années 90 : la réalisation des projets immobiliers des ménages a été entravée par des conditions économiques peu favorables, des dispositifs de soutien publics fortement dégradés et de puissantes restrictions de l’accès au crédit.

Néanmoins, les prix des maisons neuves ont augmenté de 5.2 % sur l’année, en dépit d’une tendance à la déflation constatée durant l’été, mais qui a pris fin à l’arrivée de l’automne. La réalisation des projets immobiliers des ménages est pourtant contrariée par un environnement peu favorable. Mais depuis le printemps dernier la chute générale des ventes a cédé la place à une stabilisation de l’activité et la courbe des prix s’est redressée avec le renouvellement des clientèles, la prochaine disparition du PTZ dans les zones B2 et C ayant conduit nombre de ménages à anticiper la réalisation de leurs projets.

En revanche, la baisse des prix des appartements commercialisés par des promoteurs s’est affirmée durant une grande partie de 2023. Le recul de la demande s’est renforcé au fil des mois et au-delà des contraintes d’équilibre économique que les promoteurs s’imposent, cette révision des prix a permis d’alléger (un peu) le stock des biens disponibles à la vente. Sur un an, les prix n’ont alors augmenté que de 0.3 %, après s’être élevés de 5.2 % en 2022.

Hausse des prix des appartements en 2023 dans quelques métropoles.

Dans les grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Nantes, Paris et Rennes), les prix des appartements anciens reculent rapidement : mais la baisse qui se renforce au fil des mois est généralement plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie. Aussi, l’écart relatif de prix entre le centre et la périphérie se réduit, pour s’établir à 30 % sur la métropole du Grand Paris et entre 5 et 10 % dans les autres métropoles. Le déplacement de la demande vers les communes périphériques a sensiblement modifié les modèles d’évolution des prix qui se constataient par le passé, dans le contexte d’un rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant dans les villes les plus chères.

Néanmoins, dans d’autres métropoles (Brest, Marseille, Nice et Toulouse), les prix des appartements anciens progressent toujours dans la ville-centre et en périphérie : l’augmentation reste cependant plus rapide dans la ville-centre. Et dans quelques métropoles (Brest et Aix-Marseille) les prix de la ville-centre sont inférieurs à ceux des communes périphériques : l’offre y est pourtant notoirement insuffisante, mais la ville-centre souffre d’une perte d’attractivité, la demande préférant clairement les communes périphériques (et le modèle de la maison individuelle) dès que ses moyens budgétaires et financiers le lui permettent.

En outre, dans la plupart des métropoles, le repli lent et modéré des prix des maisons observé durant la première moitié de l’année 2023 a cédé la place à une baisse souvent rapide (Brest, Nantes, Nice, Paris et Rennes), en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif), même dans le contexte du renforcement des difficultés d’accès au crédit : car partout, les niveaux des prix pratiqués deviennent plus difficiles à soutenir pour des acheteurs dont le pouvoir d’achat est en berne. Les baisses de prix concernent alors autant la ville-centre que la périphérie (sauf sur Nice où la pression de la demande sur ce type de biens n’a pas faibli) : la décote de prix de la périphérie par rapport au centre reste de 15 à 25 % (45 % sur la métropole du Grand Paris) ; sauf à Brest où est la décote est toujours négative.

Après les intempéries, le renouveau du marché ?

Le recul des ventes de logements anciens s’est renforcé en 2023. Après le rebond de la demande observé durant l’été, l’automne a souffert d’une rechute de l’activité. Les désordres climatiques (inondations, glissements de terrains et tempête, notamment) sont venus accentuer la dépression du marché provoquée jusqu’alors par le rationnement du crédit et un contexte macroéconomique dégradé. Et ils ont bouleversé le sursaut saisonnier habituel des ventes : dès le début du 4ème trimestre, la demande s’est fortement repliée. Ainsi en 2023, les ventes ont diminué de 16.8 %.

La dégradation du marché observée en 2023 est certes moindre que celle des crises précédentes : par exemple, la crise des subprimes de 2008-2009 ou le choc de la suppression du PTZ dans l’ancien en 2012. Mais après une année 2022 déjà placée sous le sceau de la récession (avec – 9.2 %), les ventes ont chuté de 24.6 % depuis deux ans (- 31.2 % depuis fin 2019, avant la mise en œuvre du rationnement du crédit). La récession actuelle est ainsi comparable aux précédentes : à la différence près que cette fois, elle aura été en grande partie déclenchée par les mesures prises par les pouvoirs publics (Banque de France, puis BCE).

Pour autant, et en l’absence d’un assouplissement du rationnement du crédit, les contraintes qui pèsent sur la demande se desserrent lentement (et timidement encore) : la hausse des taux des crédits marque le pas, avant une prochaine décrue, et l’offre de crédits bancaires paraît se ressaisir. Même s’il semble encore peu probable que l’activité du marché de l’ancien se redresse rapidement en 2024, tant que la Banque de France n’aura pas infléchi sa stratégie, en revanche la stabilisation du marché devrait être au rendez-vous. Avec un 2nd semestre qui redonnera sans doute de l’espoir !

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