Une année de baisse des prix de l’ancien parfois surprenante.
L’année 2023 a été celle de la baisse des prix des logements anciens, mais pas partout et à des rythmes très différents selon les territoires. Et pourtant, les ventes ont reculé, sans exception, même si la chute de l’activité a été plus prononcée dans les villes et les départements les plus chers. Car la demande n’a pu résister à la dégradation de son environnement économique, à la hausse des taux et au rationnement du crédit. Et finalement sur l’ensemble du marché, sur un marché fortement chahuté pendant l’automne, les prix signés ont baissé de 2.1 % en 2023, contre + 4.6 % en 2022.
Mais le mouvement de baisse des prix constatée d’un mois sur l’autre a hésité durant la première moitié de l’année, ne laissant finalement ressortir en niveau annuel glissant qu’une inflexion de la courbe des prix, jusqu’au début de l’été. En revanche, le recul a été net et rapide durant les mois d’été, à une période durant laquelle le marché avait pourtant retrouvé un peu de son dynamisme.
Et finalement, sur un marché fortement chahuté pendant l’automne, la courbe des prix a accentué sa tendance baissière : avec pour les prix signés, – 2.1 % en 2023 sur l’ensemble du marché, contre + 4.6 % en 2022 (- 2.4 % pour les appartements, contre + 4.0 % en 2022 ; et – 1.7 % pour les maisons, contre + 5.3 %). Le constat est d’ailleurs similaire pour les prix affichés : mais en ce qui les concerne, le recul des prix a été (nettement) moins rapide pendant l’automne ; cela annonçant habituellement des hésitations, voire une inflexion de la courbe des prix.
Augmentation rapide des prix des maisons neuves en 2023.
La chute générale des ventes a été générale sur le marché des logements neufs en 2023, conduisant l’activité à un de ses points les bas depuis le milieu des années 90 : la réalisation des projets immobiliers des ménages a été entravée par des conditions économiques peu favorables, des dispositifs de soutien publics fortement dégradés et de puissantes restrictions de l’accès au crédit.
Néanmoins, les prix des maisons neuves ont augmenté de 5.2 % sur l’année, en dépit d’une tendance à la déflation constatée durant l’été, mais qui a pris fin à l’arrivée de l’automne. La réalisation des projets immobiliers des ménages est pourtant contrariée par un environnement peu favorable. Mais depuis le printemps dernier la chute générale des ventes a cédé la place à une stabilisation de l’activité et la courbe des prix s’est redressée avec le renouvellement des clientèles, la prochaine disparition du PTZ dans les zones B2 et C ayant conduit nombre de ménages à anticiper la réalisation de leurs projets.
En revanche, la baisse des prix des appartements commercialisés par des promoteurs s’est affirmée durant une grande partie de 2023. Le recul de la demande s’est renforcé au fil des mois et au-delà des contraintes d’équilibre économique que les promoteurs s’imposent, cette révision des prix a permis d’alléger (un peu) le stock des biens disponibles à la vente. Sur un an, les prix n’ont alors augmenté que de 0.3 %, après s’être élevés de 5.2 % en 2022.
Hausse des prix des appartements en 2023 dans quelques métropoles.
Dans les grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Nantes, Paris et Rennes), les prix des appartements anciens reculent rapidement : mais la baisse qui se renforce au fil des mois est généralement plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie. Aussi, l’écart relatif de prix entre le centre et la périphérie se réduit, pour s’établir à 30 % sur la métropole du Grand Paris et entre 5 et 10 % dans les autres métropoles. Le déplacement de la demande vers les communes périphériques a sensiblement modifié les modèles d’évolution des prix qui se constataient par le passé, dans le contexte d’un rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant dans les villes les plus chères.
Néanmoins, dans d’autres métropoles (Brest, Marseille, Nice et Toulouse), les prix des appartements anciens progressent toujours dans la ville-centre et en périphérie : l’augmentation reste cependant plus rapide dans la ville-centre. Et dans quelques métropoles (Brest et Aix-Marseille) les prix de la ville-centre sont inférieurs à ceux des communes périphériques : l’offre y est pourtant notoirement insuffisante, mais la ville-centre souffre d’une perte d’attractivité, la demande préférant clairement les communes périphériques (et le modèle de la maison individuelle) dès que ses moyens budgétaires et financiers le lui permettent.
En outre, dans la plupart des métropoles, le repli lent et modéré des prix des maisons observé durant la première moitié de l’année 2023 a cédé la place à une baisse souvent rapide (Brest, Nantes, Nice, Paris et Rennes), en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif), même dans le contexte du renforcement des difficultés d’accès au crédit : car partout, les niveaux des prix pratiqués deviennent plus difficiles à soutenir pour des acheteurs dont le pouvoir d’achat est en berne. Les baisses de prix concernent alors autant la ville-centre que la périphérie (sauf sur Nice où la pression de la demande sur ce type de biens n’a pas faibli) : la décote de prix de la périphérie par rapport au centre reste de 15 à 25 % (45 % sur la métropole du Grand Paris) ; sauf à Brest où est la décote est toujours négative.
Après les intempéries, le renouveau du marché ?
Le recul des ventes de logements anciens s’est renforcé en 2023. Après le rebond de la demande observé durant l’été, l’automne a souffert d’une rechute de l’activité. Les désordres climatiques (inondations, glissements de terrains et tempête, notamment) sont venus accentuer la dépression du marché provoquée jusqu’alors par le rationnement du crédit et un contexte macroéconomique dégradé. Et ils ont bouleversé le sursaut saisonnier habituel des ventes : dès le début du 4ème trimestre, la demande s’est fortement repliée. Ainsi en 2023, les ventes ont diminué de 16.8 %.
La dégradation du marché observée en 2023 est certes moindre que celle des crises précédentes : par exemple, la crise des subprimes de 2008-2009 ou le choc de la suppression du PTZ dans l’ancien en 2012. Mais après une année 2022 déjà placée sous le sceau de la récession (avec – 9.2 %), les ventes ont chuté de 24.6 % depuis deux ans (- 31.2 % depuis fin 2019, avant la mise en œuvre du rationnement du crédit). La récession actuelle est ainsi comparable aux précédentes : à la différence près que cette fois, elle aura été en grande partie déclenchée par les mesures prises par les pouvoirs publics (Banque de France, puis BCE).
Pour autant, et en l’absence d’un assouplissement du rationnement du crédit, les contraintes qui pèsent sur la demande se desserrent lentement (et timidement encore) : la hausse des taux des crédits marque le pas, avant une prochaine décrue, et l’offre de crédits bancaires paraît se ressaisir. Même s’il semble encore peu probable que l’activité du marché de l’ancien se redresse rapidement en 2024, tant que la Banque de France n’aura pas infléchi sa stratégie, en revanche la stabilisation du marché devrait être au rendez-vous. Avec un 2nd semestre qui redonnera sans doute de l’espoir !
